VIR et Loi Malraux : La jurisprudence 2025 qui confirme l’intégration des travaux dans le calcul de la plus-value
Le Tribunal administratif de Paris a rendu le 10 février 2025 une décision importante (n° 2219466) concernant la fiscalité des biens éligibles à la loi Malraux acquis via une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).
Ce que disait l’administration
L’administration fiscale s’opposait à la prise en compte des travaux dans le prix d’acquisition au moment de la revente, au motif qu’ils avaient déjà ouvert droit à la réduction d’impôt Malraux (CGI art. 199 tervicies).
Elle invoquait l’article 150 VB II-4° du CGI, qui interdit normalement la double utilisation d’une même dépense pour deux avantages fiscaux.
Ce que décide le Tribunal
Le Tribunal prend une position inverse :
✔️ Les travaux prévus dans un contrat de VIR font partie du prix réellement payé
✔️ Ils entrent donc dans le prix d’acquisition défini par l’article 150 VB I du CGI
✔️ Ils ne sont pas des travaux postérieurs au sens du II-4°
✔️ L’investisseur bénéficie donc d’un double avantage fiscal :
- Réduction d’impôt Malraux,
- Prise en compte des travaux dans le prix de revient pour le calcul de la plus-value.
Impact pour les investisseurs
Cette décision ouvre la voie à une analyse plus favorable des opérations Malraux en VIR.
Elle permet de réduire significativement la plus-value imposable, tout en conservant l’avantage Malraux.
Elle reste toutefois une jurisprudence isolée, en attente d’une éventuelle confirmation par d’autres juridictions.
Lien officiel vers la décision (.gouv)
👉 https://opendata.justice-administrative.fr/recherche/shareFile/TA75/DTA_2219466_20250210
