Objectifs pédagogiques 

– Différencier les mécanismes de réduction, déduction et imputation fiscale.
– Comprendre les conditions d’éligibilité propres au Déficit Foncier, au Malraux, aux Monuments Historiques et au Denormandie.
– Identifier les travaux éligibles, les montages juridiques possibles et les risques associés.
– Réaliser des calculs comparatifs et analyser plusieurs scénarios d’investissement.
– Adapter son conseil selon le profil fiscal et patrimonial de l’investisseur.

Prérequis

Aucun prérequis académique.

Prérequis techniques : L’apprenant doit disposer :
– d’un équipement informatique (ordinateur ou tablette),
– d’une connexion internet stable,
– d’un navigateur à jour.

Le Déficit Foncier : Transformer les travaux en avantage fiscal pour vos clients

MODULE 1 – Un mécanisme fiscal de droit commun

– Notion de droit commun
– Définition du déficit foncier
– Création du déficit
– Revenus concernés
– Imputation sur le revenu global
– Reports et plafond exceptionnel à 21 400 €
– Contreparties et obligations

MODULE 2 – Travaux et déficit foncier : méthode et vigilance

– Rôle central des ASL / AFUL
– Pourquoi la VIR est exclue
– Travaux déductibles : entretien, réparation, amélioration
– Travaux non déductibles
– Mobilier et équipements
– Cas sensibles
– Justificatifs obligatoires
– Doublement du déficit foncier et exigences énergétiques

MODULE 3 – Conseiller efficacement les investisseurs

– Argumentaire commercial du déficit foncier
– Adaptation selon la TMI
– SCI à l’IR / SCI à l’IS / sociétés
– Démembrement
– Comparaison Déficit Foncier vs LMNP
– Plus-value immobilière
– Résidence fiscale (UE, non-résidents, DOM)
– Présentation client

MODULE 4 – Mise en situation, TMI et calcul de l’avantage fiscal

– Tranches marginales d’imposition (2025)
– Détermination de la TMI
– Exemples de calculs
– Cas pratique : primo-investisseur
– Cas pratique : opération via opérateur spécialisé

Défiscaliser efficacement avec la loi Malraux

Module 1 – Origines, texte et évolutions

Ce module pose les bases :

• Présentation générale du dispositif et finalités patrimoniales
• Jalons historiques, évolutions législatives et adaptations récentes
• Cartographie des zones éligibles : secteurs sauvegardés, PSVM, SPR
• Immeubles concernés : caractéristiques, contraintes architecturales, enjeux patrimoniaux

Module 2 – Travaux, autorisations & obligations

Cette partie décrit tout le cadre administratif et opérationnel du dispositif :

• Conditions de location, engagements du bailleur et obligations légales
• Travaux éligibles et exclus : restauration complète, obligations patrimoniales, limites sur l’équipement
• Autorisations : permis de construire, ABF, contrôle et conformité
• Performance énergétique, climat, dérogations spécifiques aux monuments et immeubles protégés
• Délais, risques de non-conformité et sanctions

Module 3 – Montages juridiques & optimisations

Module stratégique et technique, il couvre :

• Distinction fondamentale entre déduction et réduction d’impôt
• Mécanismes ASL, AFUL et VIR : fonctionnement, différences, effets fiscaux
• Débat sur le calcul de la plus-value selon le montage (ASL vs VIR)
• Structures de détention : pleine propriété, SCI IR, indivision, compatibilités et risques
• Optimisations fiscales : articulation des travaux, financement, stratégie patrimoniale
• Frise chronologique complète du projet : acquisition, travaux, livraison, location

Module 4 – Calculs & mises en situation

Dernier module, 100 % orienté pratique :

• Hypothèses communes d’investissement
• Comparaison chiffrée entre deux cas types (ex. ASL vs VIR, optimisé vs non optimisé)
• Synthèse comparative et bonnes pratiques pour sécuriser un investissement Malraux

La fiscalité des Monuments Historiques

MODULE 1 – Cadre légal et contexte patrimonial

– Loi du 31 décembre 1913 et évolutions.

– Immeubles concernés : MH, ISMH, label Fondation du Patrimoine, anciens agréments.

– Avantages fiscaux : déduction, réduction, succession, charges éligibles.

– Cas particuliers : ouverture au public, biens occupés, locations, exonérations

MODULE 2 – Travaux et obligations de l’investisseur

– Conditions de mise en location et d’engagement de détention.

– Travaux éligibles : réparation, entretien, amélioration.

– Travaux exclus : démolition, transformation, agrandissement.

– Autorisations : DRAC, ABF, permis et suivis.

– Cas particuliers du DPE et dérogations patrimoniales.

MODULE 3 – Montages juridiques et optimisations

– ASL, AFUL et fonctionnement collectif.

– SCI, indivision, démembrement, location à un proche.

– IFI, plus-values et double avantage fiscal.

– Frise chronologique : de l’achat à la location (compromis, travaux, détention).

Module 4 – Calculs et mise en situation

– Cas pratiques : calcul de déficit foncier et de revenu global.

– Impact fiscal d’un investissement MH classique et avec revenus fonciers.

– Autres profils d’investisseurs : revenus exceptionnels, stratégies de report.

– Simulation concrète.

La maîtrise du dispositif Denormandie

Module 1 – Les avantages fiscaux

– Déduction d’impôts vs réduction d’impôts : définitions et exemples.
– Spécificités du dispositif Denormandie (taux, plafonds, limites).
– ASL (Association Syndicale Libre) : fonctionnement, avantages et contraintes.
– VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) : mécanisme, sécurisation et comparaison avec l’ASL.

Module 2 – Accès au dispositif

– Types d’immeubles éligibles (biens anciens, immeubles dégradés).
– Zones concernées : ORT, Action Cœur de Ville, copropriétés dégradées.
– Travaux obligatoires : montant minimum, types de travaux, exclusion de certains travaux.
– Exigence de recours à des professionnels qualifiés (RGE).
– Délais d’exécution et livraison (2 ans maximum).
– Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : rôle, exigences, contrôle après travaux.

Module 3 – Obligations de l’acquéreur

– Durée minimale de détention (6, 9, 12 ans).
– Cas spécifiques : acquisition via SCI, indivision, démembrement de propriété.
– Mise en location : loyers plafonnés, conditions de ressources des locataires, règles de changement de locataire.
– Possibilité de louer à un ascendant ou descendant.

Module 4 – Aller plus loin : fiscalité, cumul et montages

– Optimisation fiscale avec le déficit foncier : mécanismes et cumul possible avec Denormandie.
– Particularités liées à l’ASL et la VIR dans le calcul de la plus-value immobilière.